המס שחל בעסקת מקרקעין
הנושאים החשובים במיסוי מקרקעין במכירה או רכישת דירה
לאחר חתימת חוזה המכר, יש לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד עריכת העסקה, וזאת לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין. הדיווח נעשה על ידי עורכי הדין המתמחים במקרקעין בלבד ודרך מערכת מקוונת שעורכי דין המתמחים במקרקעין מקושרים אליה למיסוי מקרקעין.
הדיווח על חוזה המכר נועד להסדיר את תשלום מס שבח על ידי המוכר ותשלום ומס הרכישה על ידי הקונה (או קבלת פטור מתשלומים אלו), לצורך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה להשלמת העברת הזכויות והשלמת העסקה.
במסגרת טופס הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, יש לציין את פרטי הצדדים, פרטי הדירה הנמכרת, סכום התמורה, שומת מס הרכישה עצמית, ופרטים לגבי הזכאות לפטור או ההקלה לגבי מס רכישה, ככל שמבוקש כזה.
תוך ימים ממועד הדיווח, תישלח לעורך הדין אישור קליטת העסקה ושומות מס שבח ו/או רכישה בדבר מתן פטור או חיוב בתשלום שאותו יש לשלם תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה.
איחור בהגשת הדיווח ו/או בתשלום המסים שקבעה הרשות למיסוי מקרקעין, כרוכים בתשלום קנסות גבוהים, ועל כן חשוב לעקוב אחר המועדים הללו ולבצע את הדיווח והתשלום במועד.
חשוב לדעת שבחוק מיסוי מקרקעין קיימים המון מסלולי פטור עבור אלו שמוכרים את הסירה שלהם, לכל מסלול התנאים שלו ועורך דין המתמחה במקרקעין מתוקף תפקידו וניסיונו אמור לדעת להתאים את העסקה למסלול הנדרש כדי להקל כמה שניתן על תשלומי המס הנדרשים בעסקה, אם זה פטור לעולה חדש, או פטור לנכה, או פטור ממס בעסקאות מתנה בתוך המשפחה, הקלות מס למיניהם וכד'.
חשוב לדעת שנושאי המס מוסדרים על ידי חקיקה ואין לעורך הדין יכולת לשנות או רק לנסות להתאים את העסקה לתנאים בחוק המאפשרים הקלות או פטורים. חשוב עוד לדעת שנושאי המס משתנים רבות במדינה שלנו, כל ממשלה משנה מדיניותה ולכל יכולה לשנות את הפטורים הקיימים או גובה המס החל בעסקאות מקרקעין.
משרדנו העוסק ומתמחה במקרקעין וכל עורך דין המתמחה במקרקעין מחובתו להתעדכן באופן קבוע ותכוף בשינויים המתקיימים בתחום ולעדכן הלקוחות שבאים לפתחו לעסקת מכירה או רכישה של דירה או כל נכס מקרקעין אחר.
לקבלת ייעוץ מעורך דין מלאו פרטיכם
סוגי רישום מקרקעין ונדל"ן
חשוב לציין שבמדינתו אופן רישום הזכויות של הדירה או המגרש או הנכס המסחרי אין דבר קבוע, יש את הרישום ברשות מקרקעין ישראל, ישנו רישום בחברות משכנות וישנו רישום אצל רשם המקרקעין (או בשם שכולם מכירים בשם "טאבו").
לכל רישום יש את צורת הצגת פרטי הנכס שלו ודרך העברת זכויות שייחודית לו, אין העברת זכויות בחברה המשכנת דומה להעברת זכויות בטאבו.
משרדנו המתמחה במקרקעין מזה שנים רבות מכיר את כל סוגי העברות הזכויות מול כל הגורמים הרלוונטיים. משרדנו המתמקצע בעסקאות מקרקעין מכיר את הרישומים השונים ויודע איך להתמודד עם כולם בצורה שתשלים את העסקה ללא בעיות ותוך עמידה בזמנים הרלוונטיים להסכמות הצדדים בחוזה רכישת הדירה.
כך לדוגמא, ברוב המקרים, ברכישת דירה מקבלן יד ראשונה מדובר בדירות שטרם נבנו והזכויות שלהם מיוצגות על הנייר בלבד, במקרים כאלה נדרשים בטחונות לא רגילות כדי להבטיח שמקרים כמו "חפציבה" או דומיהן לא יקרו, ולכן חשוב לשכור שירותי עורך דין המתמחה ומנוסה במקרקעין.
האישור זכויות או הנסח טאבו שמונפק לכל דירה מהווה את הרישיון של הדירה, כל רשות מציגה את הרישיון בצורה שונה ולא כל עורך דין יודע לקרוא את כל הפרטים ולהבין את הניואנסים החשובים, רק עורכי דין המתמחים במקרקעין מכירים ויודעים איך להתמודד עם כל פרט המצוין ברישיון של הדירה ומה המשמעות שלו וחשיבותו לעסקה.
הנושאים החשובים לרכישה או מכירת דירה
עורך הדין העוסק במקרקעין מבצע מסר בדיקות מקדמיות כדי לוודא שהדירה והלקוחות המוכרים אותה תקינים משפטית ואף מבצע בדיקות מו לכל הגורמים הרלוונטיים לדירה, כגון בדיקות תכנוניות מול הרגולטור לוודא שלדירה כל האישורים.
בנוסף, עורך דין העוסק ומתמחה בתחום המקרקעין בודק אף את הקונים, לוודא שבאפשרותם לממן את רכישת הדירה, באמצעות הון עצמי ו/או נטילת מימון שמובטח במשכנתא.
ככל כל הבדיקות יצאו תקינות העורך דין מאשר שאין מניעה לערוך את העסקה, כשהעורך דין מלווה את העסקה מעריכת החוזה מכר חתימה עליו והן ביצועו עד להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים ברשם המקרקעין (טאבו).
כאן גם המקום להבהיר שהצלחת עסקת הרכישה תלויה גם בראש ובראשונה בקבלת ליווי משפטי מקצועי על ידי עו"ד שמתמחה ומנוסה בעסקאות מקרקעין. מדובר בליווי שאין לו תחליף,
חשוב להבהיר שהגם שכרתם שירותי עורך דין המתמחה במקרקעין ועד כמה שהוא מנוסה ומתמקצע במקרקעין אתם אלו שתהיו חתומים על חוזה המכירה/הרכישה, ואתם אלו שנוטלים על עצמם את האחריות לביצועו בפועל. ואתם כלקוחות חייבים להימנע מהסתרת מידע מהעורך דין שכן הוא במומחיותו כעורך דין העוסק במקרקעין אמור לדעת לסדר כל הנדרש כדי שהעסקה תעבור חלק ללא בעיות כשהלקוחות שותפים פעילים בו.
חשוב לציין שכדי להשלים את עבודתו של עורך דין המתמחה במקרקעין עדין מומלץ וחשוב להיעזר באנשי מקצוע מתאימים, כגון מהנדסים, אינסטלטורים, חשמלאים וכיו"ב, לצורך בדיקת מצב הדירה והאם יש בה ליקויי בניה כלשהם.
לקבלת ייעוץ מעורך דין מלאו פרטיכם
נדל"ן מקרקעין- מה ההבדל ביניהם?
חוק המקרקעין בישראל משנת 1969 הוא הבסיס לדיני מקרקעין שנדונים בבתי המשפט בישראל. הם מתייחסים לשאלות על אודות בעלות על קרקעות ועל קניין צמוד קרקע קבוע או זמני.
מחפש עורך דין מקרקעין בבאר שבע?
המילה מקרקעין היא בעצם המונח המשפטי לנכס דלא ניידי, או בשמו העממי יותר- נדל"ן. במסגרת דיני מקרקעין נדונות סוגיות שקשורות לשימושי קרקע, מיסוי ובעלות. עסקאות מכירה ורכישה של נדל"ן יתבצעו בהליך מתמשך שבו רוכש הקרקע מקבל זכויות בעלות או חכירה על נכס לאחר שזו נרשמה במרשם המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל.
בנוסף, דיני מקרקעין מכירים גם בעסקאות נדלן חלופיות כמו חוק הגנת הדייר משנת 1972 שהוא המשך למה שכונה בעבר דמי מפתח ומקנה לדייר חזקה עתידית על נכס בתמורה לשכירות נמוכה, מבלי להעביר את זכויות הקניין על הנכס באופן מלא.
תכנון ובנייה
נדלן מקרקעין נוגע גם לתחום תכנון ובנייה כאשר הוא מעורב בהליכי התכנון והבנייה של מבנים שונים. מדובר בהליך בירוקראטי מסובך ומורכב ולכן כל התנגדות לתכנית בנייה דורשת ידע, מקצועית וניסיון שיאפשרו להתנהל במבוך הבירוקראטי המסובך והמסועף.
רוב האנשים יהיו מעורבים בשלב כזה או אחר בעסקת מקרקעין. דיני המקרקעין עוסקים בכל קרקע ובכל עסקה שנוגעת לה, ולכ גם שכירת דירה נכנסת תחת תחום דיני מקרקעין. לפיכך גם כאשר אדם משכיר או שוכר נכס עליו להסתייע בעורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין כדי להבטיח שמירה על הנכס או על זכויותיו לפי חוק תוך לקיחה בחשבון של תרחישים אפשריים. עורך דין מומחה ובעל ניסיון יוכל לעורך עבורכם חוזה שיגן עליכם באופן המיטבי וידאג לשמירה על הנכס. לחילופין, אם אתם שוכרים נכס עורך הדין יוודא שהחוזה אינו חד צדדי ועומד בסטנדרטים של הגינות.
הנושאים החשובים במימון רכישת דירה
כאשר מעוניינים לקחת הלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא, יש לקחת בחשבון המון דברים כדי לעמוד בתנאים הנדרשים בחוק ובבנקים השונים.
יש לקחת בחשבון שבהתאם להנחיות בנק ישראל, קיימת מגבלה מבחינת סכום ההלוואה שהבנק רשאי לתת לקונה לצורך רכישת הדירה, אשר נגזר באחוזים מתוך סכום התמורה.
הרבה טועים לחשוב שאחוזי המימון הינם מסכום הדירה שהסכימו הצדדים בחוזה המכר. אולם, רק כשמגיעים לעורך דין המתמחה במקרקעין הם מבינים שמי שקובע את מחיר הדירה עבור הבנק זה השמאי שנשלח מטעם הבנק, אם השמאי מטעם הבנק העריך את הדירה בסכום נמוך ממחיר הדירה בחוזה הרכישה אזי מסכום זה נגזר המימון.
אחוזי המימון לא שווים לכל העסקאות או לכל הלקוחות, ברכישת דירה ראשונה (ויחידה) אחוזי המימון יהיו עד 75% משווי הדירה. ברכישת דירה לצורך החלפת דירה קיימת (מכירת הדירה הקיימת ורכישת אחרת במקומה) אחוזי המימון יהיו עד 70% משווי הדירה. ברכישת דירה נוספת, דירה לצורך השקעה אחוזי המימון יהיו עד 50% משווי הדירה בלבד.
יחד עם זאת חשוב לדעת שגם בעניינים אלה עורך דין המתמחה במקרקעין מכיר דרכים לסדר את הצורך של הלקוח מול הבנק המממן כדי שהקונה יוכל לקבל את אחוזי המימון הגבוהים ביותר שניתן. כך למשל ברכישת דירה להשקעה ניתן לקבל מימון נוסף על הדירה הקיימת וכך להגדיל את אחוזי המימון ברכישה.
כמשרד עורכי דין העוסק ומתמחה במקרקעין מומלץ לפנות לבנקים למשכנתאות ולבקש "אישור עקרוני למשכנתא" טרם חתימת חוזה לרכישת דירה. מדובר באישור שהבנק נותן לאחר שבדק את הלקוחות ומצהיר על הסכמה עקרונית ראשונית לתת לכם הלוואה שמובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה.
חשוב לזכור שמקובל לכלול בהסכמי המכר סעיף לפיו הקונים מתחייבים לשלם את סכום התמורה, גם במקרה שבו לא תינתן להם ההלוואה שמובטחת במשכנתא מטעם הבנק, וכי אי תשלום התמורה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכרוכה גם בתשלום פיצוי מוסכם. לפיכך, חשוב לוודא שאתם נותנים לבנק פרטים מדוייקים ומלאים לצורך קבלת האישור העקרוני למשכנתא, כדי לא לתת לבנק בדיעבד עילה שלא לתת לכם בפועל את כספי ההלוואה.
כמשרד העוסק שנים בתחום המקרקעין ולאור מומחיותו בתחום, בעידן של היום שיש חוסר וודאות והבירוקרטיה הרבה מול הבנקים, מומלץ לשכור שירותי יועץ משכנתאות להשלמת העסקה שיודע לעשות את ההתאמה הנדרשת ולזרז דברים בדרכים המקובלות , יועץ משכנתאות המכיר את מסלולי משכנתא, כגון משכנתא עם ריבית קבועה, משכנתא עם ריבית משתנה, הלוואת בלון, ועוד. ואת הצרכים של הלקוחות.
