הפרת חוזה למכירת דירה לאחר חתימה – פיצוי כספי או אכיפת החוזה?

*מדובר בחוזה למכירת דירה אשר הופר על ידי המוכרים. עובדות המקרה היו כדלקמן. אם חד הורית המתגוררת בארה"ב, תוך כדי שהיא מטפלת בשלושת ילדיה (שאחד מהם לוקה בפיגור שכלי) ביקשה לרכוש נכס בישראל בסמוך לאחותה.

אי לכך היא התקשרה עם בעלי נכס הקרוב לבית האחות. בעלי הנכס הישראליים היו בני זוג אשר חייהם לא היו פשוטים, וזאת בלשון המעטה. היו להם שני ילדים אשר אחד לקה בצעירותו במחלה פסיכוטית והשני נפטר מסרטן בגיל 32.
 
חברים ייעצו לבני הזוג לעזוב את ביתם הנוכחי וזאת בכדי "לפתוח דף חדש" ולהמשיך הלאה בחייהם ממקום "נקי". אי לכך בני הזוג התקשרו עם האם החד הורית.

במסגרת חוזה למכירת הנכס אשר נערך בין הצדדים הוסכמו הן התשלום והן שיעור הפיצוי בגין הפרת החוזה. תקופה קצרה טרם המעבר לישראל בני הזוג המוכרים העבירו לרוכשת מסר לפיו הם חוזרים בהם ממכירת הבית. בני הזוג אמרו כבר בתחילת הדרך שהם יחזירו את כסף שהועבר להם וידאגו אף לפצות את הרוכשת כמוסכם בחוזה (כ-100,000 שקלים). חרף הצעת הפיצויים לפי החוזה, הרוכשת ביקשה כי בית המשפט יאכוף את הסכם וטענה כי היא לא מעוניינת בפיצוי הכספי.
 
כיצד תפוצה הרוכשת? האם החוזה ייאכף?
 
כעת בית המשפט העליון נדרש לבחון מהי הדרך הראויה להתמודד עם הסוגיה. דהיינו האם עליו לכפות את מכירת הדירה חרף התנגדותם של בעליה או שמא הפיצוי הכספי (שהוסכם בהסכם המכר) הוא הסעד הראוי מבחינת הרוכשת. יודגש כי בני הזוג טענו כי הם מעוניינים לחזור בהם ממכירת הדירה וזאת משום שהיא היוותה עבורם "זיכרון אחרון מבנם המנוח". כמו כן צוין כי מצבה הנפשי של האישה התדרדר לאחר ההבנה כי הנכס הולך להימכר והיא אף טופלה במרפאה לבריאות הנפש.
 
במסגרת פסק הדין במקרה דנן נקבע כי הסעד העיקרי אשר בית המשפט צריך לפסוק במקרים כגון דא הינו אכיפת חוזה. על דרך המשל צוין כי כאשר אדם רוכש סוס הוא מצפה לקבל סוס ולא פיצוי בגין אי קבלת סוס.

פסק הדין נכתב על ידי השופטים ניל הנדל, אסתר חיות ונועם סולברג. השלושה קיבלו את ערעורה של הרוכשת (לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את טענותיה) וקבעו כי הסכם המכר ייאכף כלשונו.
 
סייג הצדק בהפרת חוזה
כאמור השאלה המרכזית בדיון נגעה לסוגיה – האם בית המשפט המחוזי צדק כאשר הוא שלל מרוכשת הנכס את הזכות אשר נתונה לה לפי חוק החוזים (תרופות)? דהיינו הזכות לאכוף חוזה שהופר? בית המשפט המחוזי, יש לציין הסתמך על חריג בחוק אשר מאפשר פסיקת פיצויים כאשר אכיפה היא "בלתי צודקת בנסיבות העניין".

כאמור בית המשפט העליון קבע כי יש להפוך את החלטת בית משפט קמא. במסגרת פסק הדין, השופטים ראו לנכון "לבסס את בכורתו של סעד האכיפה במקרים של הפרת חוזה".
 
בנוגע לסייג הצדק אשר בית המשפט המחוזי עשה בו שימוש במקרה דנן נקבע כי מדובר בחריג שיש לפרשו בזהירות. השופטת חיות הדגישה כי הכלל הוא שחוזה שהופר צריך לאכוף והחריג הוא פסיקת פיצויים.
זאת מתוך רצון למנוע מצב בו חריג הצדק יהווה עבור מפרי חוזה כ"מלכת תרופות" שאין בלתה.
 
נקבע כי כאשר עומדים על כפות המאזניים שיקולי צדק, יש לבחון גם סוגיות של אשמה מוסרית או נזק אשר היה עלול להיגרם לצד המעוניין בקיום ההסכם.

נקבע כי השימוש בסייג הצדק יכול להתקיים רק כאשר "בית המשפט יגיע למסקנה שבהתחשב באינטרסים השונים מדובר בתוצאה הצודקת ביותר". השופטים הוסיפו כי גישה זו נובעת גם משיטות משפט אחרות כגון המשפט הגרמני (אשר רבים מעקרונות המשפט הישראלי בענייני חוזים לקוחים ממנו).
 
כעת, בית המשפט העליון ביקש לבחון את מצוקתה של האישה אשר ביקשה שלא להיפרד מהדירה בה היא שכלה את בנה הבכור. דהיינו, נקבע כי יש לבחון האם מצוקה נפשית זו הייתה יכולה לגבור מתוך תחושת הצדק על האינטרס הלגיטימי של רוכשת הנכס. בית המשפט קבע כי לא כך היה. דהיינו נקבע כי מצוקתה הנפשית של האישה לא הצדיקה סטייה מהחוזה גם כאשר בני הזוג המוכרים היו מעוניינים לשלם את הפיצוי